Несмотря на кризис и осложнения из-за токсичной ипотеки, банки по-прежнему рады качественному заемщику на популярных среди россиян «горячих» рынках Европы.

Если ваш риэлтор говорит, что недвижимость в Испании, Черногории, Болгарии, Турции или Прибалтике не подешевела, не верьте. Не подешевел лишь элитный сегмент недвижимости – те немногие супердорогие виллы на морском побережье, хозяевам которых пока хватает денег, чтобы не спешить с продажей, а подождать лучших для них времен. Неохотно цены снижаются и в тех странах, где рынка жилья в классическом понимании, по сути, не было и до кризиса.

А было и есть, как например, в Москве, крайне ограниченное предложение крайне неадекватных по качеству квартир. На всех других рынках и в других сегментах случился не просто спад, а буквально сошла ценовая лавина.

То же самое касается и ставок по ипотеке. Например, индикатор Euribor, к которому привязаны ставки по ипотечным кредитам в большинстве европейских стран, находится сейчас на своих исторических минимумах. Ниже, чем в разгар ипотечного бума, охватившего Европу вслед за США. Несмотря на миллионы личных дефолтов, объявленных по всему миру, ипотека жива.

С той лишь разницей, что банки извлекли уроки из последнего кризиса и теперь: а) более тщательно проверяют документы заемщиков, б) временно снижают размер выдаваемого кредита с 80–100% до 50–80% от стоимости жилья, в) опять же временно сокращают сроки кредитования. Однако любой банк все так же рад платежеспособному и надежному заемщику.

«Ф.» проанализировал несколько популярных у россиян зарубежных рынков недвижимости и обнаружил, что почти все они стали еще привлекательнее, чем до кризиса. Хотя, в отличие от развитых рынков ипотеку на развивающихся получить сложнее, иногда она вообще лишь «на бумаге» в силу особенностей банковской системы.

Испания

Рынок недвижимости Испании, как и в государствах Балтии, оказался перегретым главным образом из-за прихода иностранных ипотечных игроков на фоне сверх­дешевых денег середины двухтысячных. Другая причина – массовые покупки жилья англичанами, американцами, немцами и скандинавами. Сейчас этот пузырь продолжает сдуваться, на цены давят высокая по сравнению с остальной Европой безработица, массовое падение доходов, ухудшение макроэкономических показателей.

Вместе с тем взять дом или квартиру в кредит в Испании, пожалуй, проще всего по сравнению с остальной Европой – развитой и не очень. При оформлении минимума бумаг покупатель может получить деньги на срок до 25 лет, взяв в долг 60–70% от стоимости жилья. Ставка по кредиту привязана к Euribor, обычно это трехмесячная Euribor плюс 1,5–2 п.п.

«Кризис все же привел к тому, что банки снизили сейчас размер кредита для нерезидентов до 50% от стоимости объекта, стали тщательнее проверять документы», – рассказывает Олег Баканюк, директор представительства Cadespa Property, которая продает в стране преимущественно элитную недвижимость.

По официальным данным среднее падение цен на испанскую недвижимость составило 10%, по данным крупных риэлторов, еще больше. Например, агентство недвижимости Fasilismo приводит такие цифры: с ноября 2007-го по ноябрь нынешнего года цены в Испании снизились на 13,7%, в Мадриде – на 14,1%, в Андалусии – на 12,6%.

Средний испанский «квадрат», согласно Fasilismo, стоит сегодня примерно 2155 евро, в Мадриде он потянет на 3026 евро. Падение рынка с начала 2009 года не останавливалось – некоторые аналитики сейчас осторожно говорят лишь о признаках стабилизации.

Однако испанская экономика пострадала от кризиса едва ли меньше российской, а потому фундаментальные причины говорят в пользу дальнейшего удешевления недвижимости.

При покупке готового жилья на первичном рынке НДС составляет 3,5–7% в зависимости от региона. 7% придется заплатить и при покупке на вторичном – в качестве налога на переход права собственности. 16% придется выложить в случае, если покупается земельный участок или нежилые помещения.

До 1% составляет гербовый сбор. Остальные расходы связаны с услугами риэлторов. Ставки налогов будут, возможно, повышаться в ближайший год, поскольку в Испании, как и в других странах, правительства ищут варианты латания бюджетных дыр.

Черногория

Ипотека слабо развита – жилищные кредиты даже собственным гражданам банки дают по чрезвычайно высоким ставкам – около 20% годовых. От иностранцев в залог потребуется другая европейская недвижимость. Зато Черногория – единственная страна, в которой покупатели-россияне лидируют среди иностранцев, их доля составляет свыше 50%.

Наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные апартаменты стоимостью до 140 тыс евро. Падение цен в первом полугодии 2009-го к началу года аналитики Gordon Rock оценивают в среднем в 19%. Но даже сейчас в Global Property Guide черногорский рынок рассматривают все еще как перегретый: стоимость «квадрата» на побережье доходит до 2870 евро. Дорого.

Как в случае с Турцией и Болгарией, популярны программы от застройщиков. «В условиях падения спроса они идут на беспроцентные рассрочки до одного года с первоначальным взносом от 20 до 50% стоимости объекта», – рассказывает Дмитрий Асадов, руководитель проектов «Велес Капитал Девелопмент».

Эстония

Объемы ипотеки в стране начиная с 2000-го удваивались почти каждые два года: в 2000–2009 годах в деньгах рынок вырос буквально с нуля до почти 12 млрд евро, приблизившись к цифре в 35% по отношению к эстонскому ВВП. Банки в стране охотно раздавали ипотеку на 30 лет под низкие проценты, часто давая деньги на весь дом. Сейчас условия ужесточились, в долг дадут лишь 60–80% от стоимости жилья.

Средняя ставка на пике кризиса поднималась до 6,5%, сейчас вернулась к 3,5% годовых. Цены в Таллине с пиков 2007 года снизились с 1600 евро до чуть более 700 евро за квадратный метр к началу ноября 2009 года. По сравнению с 2007-м общий объем сделок с недвижимостью упал на 75%.

«Хорошая новость заключается в том, что ситуация на рынке недвижимости такова, что она просто не может стать еще хуже», – охарактеризовал положение руководитель подразделения SEB в Эстонии Ахти Асманн.

Для покупки земли нужно зарегистрировать фирму. В остальном ограничений нет. Госпошлина за регистрацию прав собственности составляет 2% от стоимости объекта. Налог на недвижимость – около 1% кадастровой стоимости. Качество предоставляемых документов для получения ипотеки напрямую влияет на уровень ставки: если покупатель готов обслуживать долг по «московским» ставкам, то на подтверждение доходов и качество документов могут закрыть глаза.

Это правило, кстати, действует везде. Официально в развитых странах оно называется кредитным скоррингом – независимое агентство присваивает вам категорию pime, subprime и так далее. На неразвитых рынках решить вопрос о размере ставки можно индивидуально. Риски, что заемщику попросту откажут, возрастают при этом многократно.

Латвия

В Прибалтику со своими капиталами пришли в основном скандинавские банки и спровоцировали ипотечный бум, который закончился грандиозным падением цен на недвижимость. Особенно в Латвии. Риэлтерская компания Arco Real Estate подсчитала, что с января 2007 года цены в Риге на серийное (преимущественно времен Советского Союза) жилье рухнули с пиков на 66,14%.

Сходные оценки приводят и в Global Property Guide. На фоне кризиса в конце 2008 года средняя ставка для новых кредитов на жилье достигала 10% годовых, снизившись к ноябрю этого года до 4,36%. Однако подешевевшие кредиты не смогли переломить ситуацию, цены на недвижимость по-прежнему снижаются. Экономика Латвии находится в свободном падении.

По прогнозам Еврокомиссии, ВВП страны сожмется в 2009 году на 18% (для сравнения: Эстонии – на 13,75%, Литвы – на 18,1%). Прогнозы на 2010 года также неутешительны. В свободном падении находятся и цены на квартиры. «Сейчас 35% жителей Латвии считают, что через год цены на жилье будут ниже, чем сегодня», – говорится в обзоре банка SEB, одного из крупнейших ипотечных кредиторов в стране.

Ипотека в Латвии жива, банки ужесточили условия выдачи ссуд: укоротили срок, увеличили первоначальный взнос. Ранее жилищный кредит можно было получить на 30–40 лет в размере 85% от стоимости квартиры. В латвийском подразделении группы Nordea считают, в ближайшие годы объемы ипотеки будут расти на 15–20%.

Чаще всего россияне приобретают в Латвии дома на побережье – для отдыха, мотив получения шенгенской визы также немаловажен, жилье в качестве инвестиций привлекает немногих. Чтобы купить недвижимость, иностранцу не нужно регистрировать в стране фирму, как в случае с Эстонией. Квадратный метр в «несерийной» Старой Риге обойдется в среднем в 1,5– 2 тыс. евро, в Юрмале – 1,3– 2 тыс.

Литва

«Ипотека в этой стране большей частью существует на бумаге. Плюс низкий платежеспособный спрос – многие литовцы ездят на заработки в ЕС. Активных покупателей мало, в том числе россиян», – говорит Станислав Зингель, президент агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. По оценкам примерно 10% литовцев отправились на заработки, как только страна вступила в ЕС.

Между тем, судя по данным ЦБ страны, средняя ипотечная ставка снизилась с почти 6% годовых прошлой осенью до 3,7% к началу октября 2009 года. Максимальный размер ипотечного кредита составляет 80%, который можно получить на срок до 30 лет. Согласно данным риэлторской компании Ober-Haus Real Estate Advisors, за 10 месяцев 2009 года литовские апартаменты подешевели на 30,2%, с пиков цены упали на 36,7%. Сильнее всех пострадала Клайпеда – снижение с максимумов на 41%.

В третьем квартале цена «квадрата» в квартирах «старого» Вильнюса равнялась 1900 евро в новых домах и 1650 – во вторичке, в Клайпеде – 1650 и 1200 соответственно. Рынок новостроек во всей Прибалтике сужается.

Турция

Закон об ипотеке был принят совсем недавно – в 2007 году, как следствие турецкие банки еще не освоили этот инструмент. Нет устоявшейся системы привязки ставки к определенному бенчмарку, как в Европе и США. «Ставка ни к чему не привязана, разве что к общей экономической ситуации, – уточняет Константин Соркин, генеральный директор Eurorealt.ru. – До кризиса она была в среднем 7%, сейчас – около 10% годовых. Но все зависит от качества заемщика».

По данным Gordon Rock, ставка выросла еще сильнее – до 10,7%. Обычно кредит можно получить в размере до 60% – чаще 20–30% – от стоимости жилья сроком до 15 лет. Граждане России в общем рейтинге покупателей-иностранцев турецкого жилья находятся на пятом месте, уступая англичанам, немцам, грекам и жителям Северной Европы.

Иностранцы, кроме россиян, с начала двухтысячных выкупили турецкого жилья на сумму свыше $10 млрд. Наибольшим спросом у россиян, по данным Gordon Rock, пользуется Средиземноморье – 70% сделок, Стамбул – 12%, Эгейское побережье – 8%.

Устоявшихся ценовых индексов по недвижимости в Турции нет. По данным Global Property Guide, весной этого года средняя стоимость «квадрата» в Стамбуле была около 1591 евро. В элитных комплексах цены выросли перед кризисом до 10–15 тыс. евро, а теперь упали на 50%. В других регионах падение составило 20–40%, уточняют в Gordon Rock.

«Цены упали, но совсем незначительно, скорее нет ликвидности», – считает Константин Соркин. Подавляющее большинство россиян покупают жилье не дороже 350 тыс. евро за квартиру или апартаменты. Налог при покупке жилья в Турции составляет 3%. Более дешевый вариант – покупка жилья у девелопера. Рассрочка в этом случае может составить до 5 лет при ставке на 2–5 п.п. ниже, чем ставка по ипотеке.

Болгария

Ипотеку получить крайне трудно, особенно сейчас. Банки требуют, чтобы официальный доход был выше 20 тыс. евро в год, собственная квартира, минимум иждивенцев, длинная история «белого» дохода и прочее. «Первый взнос также выше, чем в среднем по ЕС – 60%.

Средняя ставка – 8–10%. Банки очень неохотно выдают ипотеку, особенно на побережье», – делится наблюдениями генеральный представитель Bulgarian Property Advisors в Москве Владислав Харитонов. Средняя стоимость покупки до кризиса была в районе 70–80 тыс. евро, сейчас – 40–50 тыс. евро. Цена за «квадрат» на «первой береговой линии» до кризиса составляла 1200–1500 евро, сейчас – 1100. Вдали от побережья – 700 против прежних 800–900 евро.

«Говорить о каких-либо ценовых индексах в случае с Болгарией бессмысленно, поскольку тут принято торговаться. Редко кто покупает квартиру или дом по заявленной стоимости», – объясняет Владислав Харитонов. Налог при обретении права собственности составляет 3%. Как и в случае с Турцией, альтернатива банковской ипотеки – рассрочка от застройщиков – обойдется дешевле.

Португалия

Португальский ипотечный рынок вырос с 37% к ВВП в 1999 году до 62,1% в 2007-м. Поскольку страна во многом избежала кредитного перегрева, то и цены на недвижимость изменились в течение 2008-2009 годов незначительно. Пик пришелся на 2007 год – 1250 евро за квадратный метр, к осени 2009 «квадрат» подешевел совсем немного – на 50–70 евро. Обычные условия кредита: 50–80% от оценочной стоимости жилья, срок – до 40 лет. Но сейчас заемщику дадут деньги скорее всего не более чем на 15 лет.

Налог на передачу в собственность составляет 0–8% в зависимости от стоимости жилья. Ставка по ипотечным займам привязана в большинстве банков к 3-месячной Euribor плюс 3–4 п.п. «Португалия стала в последние недели просто хитом сезона – россияне пересекли Испанию и обнаружили для себя на границе новую и интересную в плане недвижимости страну», – рассказывает Станислав Зингель.