Заключая кредитный договор, кредитор заинтересован в самом внимательном подходе к вопросу залога. Потому не так часто выпадает шанс признать ипотечный договор недействительным по причине отсутствия прав у заемщика на предмет ипотеки.

За этим банки стараются следить тщательно. Тем не менее некоторые должники все же стараются найти способ избежать обращения взыскания на свое имущество, оспорив действительность кредитного договора.

ФАБУЛА

Недавно на форуме ЛІГАБізнесІнформ посетитель задался вопросом, возможно ли оспорить действительность ипотечного договора, если госакта на землю - предмет ипотеки - у заемщика нет, в наличии имеется только договор купли-продажи земли. Посетитель интересуется, имел ли он право передавать землю в залог? В качестве дополнительной информации автор вопроса уточняет, что предметом ипотеки, как записано в договоре, является недвижимое имущество, "право власності на яке виникне у майбутньому".

Предметный вопрос

Итак, что может быть предметом ипотеки? Согласно Закону "Об ипотеке" (далее - Закон об ипотеке), предметом ипотеки может быть недвижимость (в том числе земля), которая находится в собственности ипотекодателя (или хозведении), которую он может отчуждать и на которую может быть обращено взыскание, а также которая зарегистрирована как отдельный объект права собственности.

В качестве "исключения" предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства, имущественные права на них, другая недвижимость, "яка стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому".

Предметом договора ипотеки может быть будущая собственность
 
Итак, в данном случае, руководствуясь исходными данными, можно предположить, что вопрос касается такого "исключения", то есть переданной в ипотеку земли, которая станет собственностью заемщика после получения кредита.

Причем тут возможны два варианта: кредит взят конкретно для приобретения участка или просто обеспечивается залогом, право собственности на предмет которого возникнет позднее, что заемщик может подтвердить (в нашем случае договором купли-продажи). Но разница в последствиях невелика.

Относительно первого варианта ст. 18 Закона об ипотеке говорит, что если ипотекой обеспечивается возврат кредита для приобретения недвижимости, которая передается в ипотеку, то договор купли-продажи этой недвижимости и ипотечный договор могут заключаться одновременно. На практи ... Читать дальше »