По мнению экспертов, все разговоры о
подорожании квартир специально подогреваются брокерами и банкирами,
которые мечтают о том, что в их карманы вновь польется «золотой дождь».
Цены рухнут
Замглавы совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь рассказала «ВВ»
о том, что риелторы продолжают искусственно удерживать стоимость жилья,
пугать всех подорожанием в надежде, что у граждан сдадут нервы и они
ринутся покупать «дешевую» недвижимость. Однако цена «крыши над
головой» не соответствует ни реальным доходам населения, ни
экономической ситуации в стране.
«Это же
ненормальная ситуация, когда сегодня за 1м2 киевской «малосемейки» на
окраине просят $2100, — считает Наталья Лебедь. — У бедных людей таких
денег нет, а богатые жить в подобной квартире не захотят».
Эксперт
подчеркнула, что мировая практика показывает: средняя цена недвижимости
не должна превышать суммы среднестатистической зарплаты за 10 лет.
Только так люди смогут реально позволить себе купить жилье, и продажи
возобновятся.
По данным Госкомстата, за девять
месяцев 2009 года средняя официальная зарплата в Киеве составила 3108
грн., а по всей Украине — 1950 грн. Таким образом, средняя стоимость
однокомнатной квартиры в столице (как на первичном, так и на вторичном
рынках) должна составить около 370 тыс. грн. ($46 тыс.), а в провинции
— 230 тыс. грн. ($28,8 тыс.).
Наталья Лебедь
уверена, что зимой цены в долларовом эквиваленте упадут еще на 10–15%,
а летом произойдет более серьезный обвал. По словам эксперта, квартиры
по заявленной стоимости сейчас никто не покупает, за исключением
отдельных случаев (по ним сайты риелторов и делают липовую статистику).
«Агентства размещают объявления о продаже даже несуществующих объектов,
чтобы хоть как-то оживить рынок», — сказала Наталья Лебедь.
Банки имитируют активность рынка
Резкое
подорожание квадратных метров в докризисный период спровоцировали
коммерческие финучреждения. Дело в том, что за рубежом кредиты выдают
под 6–8% годовых, а в Украине ставки уже сейчас достигают 30–35%.
На
такой разнице буквально из воздуха можно получить миллиарды долларов
при помощи синдицированного кредита, когда иностранное финучреждение
собирает деньги за рубежом и дает их взаймы украинскому банку.
Соответственно, чем дороже квартира, тем больше прибыли получают
кредиторы и, в свою очередь, больше ресурсов привлекают из-за рубежа.
Специалисты
утверждают, что банкиры нанимали оценочные фирмы, которые из года в год
искусственно завышали стоимость залоговой ипотеки. Затем финучреждения
отправляли за рубеж документы, свидетельствующие о подорожании их
залогов, и могли взять еще один кредит. В результате жилье стало
носителем залоговой стоимости под будущие займы, или, проще говоря, —
их заложником, как в финансовой пирамиде.
В итоге
цену жилья искусственно подняли в десятки раз. Это продолжалось до тех
пор, пока стоимость квартир не превысила покупательную способность
кредитоспособного населения. Сейчас начался обратный процесс: цены
будут падать до тех пор, пока спрос не уравновесит предложение.
Граждане
не желают приобретать недвижимость за баснословные суммы, стоимость
жилья стремительно падает, а значит, ипотечные залоги обесцениваются. В
итоге, если человек не может вернуть финучреждению кредит, он вынужден
продавать залог дешевле его первоначальной стоимости и терять на этом
огромные деньги. Как следствие, в банковских активах образовывается
дыра в несколько миллиардов, которую можно покрыть только набирая новые
кредиты у правительства — под рефинансирование.
Однако
банкиры не хотят продавать залоговое жилье по реальной цене, а
прибегают к хитрости: кредитуют самих себя. В структуре каждого
крупного финучреждения обязательно есть холдинг, в составе которого —
строительная компания. Банк кредитует своих строителей, а потом сам же
и выкупает возведенное ими жилье, чтобы удержать высокие цены на рынке.
Финансовый
аналитик Алексей Лупоносов: «Один из украинских банков выстроил
огромный жилищный комплекс на берегу моря в Севастополе, и теперь его
руководство выкупило все квартиры для себя через подставных лиц. Это
делается для того, чтобы создать впечатление активности на рынке
недвижимости и удержать пиковые цены».