Завершение старого года и старт нового – это всегда время подводить итоги. А в нашем случае интерес к итогам еще острее: мировой финансовый кризис принес так много изменений, что спутал все карты и переменил тенденции.

В то же время именно в его беспощадном свете рынки недвижимости разных стран предстали перед нами, наконец, без иллюзий. Только теперь мы можем узнать их истинную цену.

Когда доступная ипотека – зло

Недвижимость хоть и особенный, но все-таки товар. Поэтому законы рынка действуют на него так же, как и на любой другой: если какой-то товар востребован, цена на него растет; рост цен провоцирует рост производства товара; чрезмерная доступность приводит к затовариванию и падению цен. Эта простая схема в недвижимости обрастает характерными для данной индустрии деталями. Одна из самых важных специфических деталей – ипотека и правила ее получения.

США, Испания и Великобритания, где ипотека была особенно доступной из-за применения секьюритизации (выпуск и продажа ипотечных ценных бумаг), оказались в самой сложной ситуации. Однако, в силу местной специфики, каждая из этих стран «несчастна по-своему» и, соответственно, вызывает разную реакцию у инвесторов.

США в целом представляют собой сейчас огромный затоваренный рынок, с изрядной долей distressed properties – собственности, от которой ее нынешние владельцы готовы избавиться как можно быстрее из-за своих финансовых проблем.

До тех пор, пока такой тип собственности будет составлять значительный процент на рынке, США будут оставаться привлекательной для зарубежного инвестора страной. Тонкость, однако, в том, что предложение в провинции существенно шире, чем в крупных городах, где как раз выше спрос.

Если инвесторов традиционно манит Нью-Йорк (где почти пятая часть покупателей – иностранцы), то сегмент distressed properties там будет постепенно иссякать, несмотря на то что цены остаются очень высокими. Особое внимание инвесторам стоит обратить на тот факт, что впервые за последние два года в третьем квартале 2009 года уровень продаж «вторички» вырос на 9,3% – стоит ли ждать, пока спрос и цены вернутся к докризисному уровню?

В Великобритании, где предложение всегда ограниченное, в сентябре 2009 года был отмечен некоторый рост цен в 1,6%. Из-за безработицы и общего снижения доходов спрос вряд ли начнет расти семимильными шагами, а значит, и цены не вырастут. Однако ясно, что британская дорогая недвижимость всегда будет оставаться дорогой и престижной – важный фактор для тех инвесторов, которых интересует вложение на длительную перспективу.

В Испании, особенно сильно пострадавшей от кризиса, сейчас царит тишина: из пяти агентств недвижимости в лучшем случае выжило одно. Выбор для покупателя широчайший, можно привередливо отбирать особ ... Читать дальше »