Финансовый кризис в столице привел к активизации квартирного
мошенничества. По данным риэлторов, число желающих продать апартаменты
без ведома их хозяев выросло на протяжении года как минимум в два-три
раза.
А юристы и нотариусы отмечают, что
уровень сфальсифицированных документов, по которым жулики пытаются
реализовать чужое имущество, настолько высок, что определить подделку
без запросов в соответствующие государственные органы практически
невозможно. Убытки же от действий мошенников несут только покупатели,
пишет Деловая столица.
Нынешний
год ознаменовался ростом числа махинаций на рынке купли-продажи
столичного жилья: по оценкам президента Союза специалистов по
недвижимости Украины Александра Рубанова, в январе–августе количество
случаев мошенничества выросло по сравнению с прошлым годом как минимум
в два-три раза.
Подтверждает это и генеральный
директор агентства недвижимости «Альянс Брок» Андрей Сокур, по словам
которого, если в прошлом году подобные случаи были единичными, то
сейчас они приобрели массовый характер: объявления мошенников о продаже
жилья составляют не менее 2–3% от общего числа предложений на вторичном
рынке недвижимости Киева. «Только за последний месяц мы предотвратили
шесть случаев, когда преступники пытались реализовать квартиру по
поддельным документам», — подчеркивает он.
По
данным консалтинговой компании SV Development, на протяжении первых
двух кварталов года в столице ежемесячно продавалось 200-250 квартир, а
в третьем — 300–400 квартир в месяц. Узнать, сколько заявлений о
мошенничестве в сфере недвижимости было принято столичным управлением
МВД, журналисту «ДС» не удалось — за неделю правоохранители так и не
смогли подготовить нужную статистику.
Но,
исходя из оценочных данных агентств недвижимости, можно предположить,
что в июне–июле махинаторы проворачивали до 10 сделок в месяц.
Одной
из главных причин увеличения числа случаев мошенничества риэлторы
считают отсутствие ипотечного кредитования: ранее до 70–80% квартир
приобреталось за заемные средства банков, службы безопасности которых,
как правило, собирали информацию о продавце.
Кроме
того, если в прошлом году большая часть риэлторов трудились в
специализированных агентствах, штатные юристы которых могли проверить
хотя бы часть документов, то сейчас большинство из них находятся в
«свободном плавании» и не в состоянии обеспечить грамотное
сопровождение сделки.
Чаще всего махинаторы
стараются продать жилье во введенном в эксплуатацию, но еще не
заселенном доме, где потенциальный покупатель не сможет поговорить с
соседями, чтобы удостовериться в подлинности хозяина продаваемой
квартиры.
Как правило, злоумышленники действуют
двумя способами: собирают максимальное количество задатков, которые
предоставляются владельцу недвижимости без проверки документов, после
чего бесследно исчезают, либо продают жилье по поддельным документам.
Причем,
по словам управляющего партнера адвокатской компании «Соколовский и
партнеры» Владислава Соколовского, за последнее время качество подделок
заметно возросло, и отличить их от оригиналов непросто даже опытному
специалисту.
«К примеру, недавно мы
сопровождали сделку по покупке трехкомнатной квартиры стоимостью $160
тыс. в Соломенском районе. Когда попросили продавца, помимо паспорта,
который не вызывал сомнений, предоставить дополнительные документы,
подтверждающие его личность, — загранпаспорт либо права на управление
автомобилем — он исчез», — говорит юрист.
Похожий
случай недавно произошел при реализации за $60 тыс. однокомнатной
квартиры в новострое на Позняках. По словам г-на Соколовского, при
проверке документов специалисты компании выяснили, что доверенность, по
которой продавалось жилье, фальшивая.
Андрей
Сокур рассказывает, что две недели назад работники их агентства были
вынуждены пойти на крайнюю меру и вызвать в офис компании милицию. «Мы
участвовали в продаже двухкомнатной квартиры стоимостью $185 тыс. в
районе станции метро «Контрактовая площадь» и в ходе проверки
документов обнаружили, что выданная БТИ справка-характеристика —
фальшивая», — сообщил он.
Риэлторы говорят, что
доступ к документам хозяев квартир мошенники чаще всего получают,
арендовав жилье на длительный срок. В редких случаях утечка информации
может исходить из строительной компании, БТИ и паспортных столов при
ЖЭКах, в которых хранятся данные о владельце недвижимости. Сведущие
люди утверждают, что в некоторых государственных структурах даже
существуют негласные расценки за предоставление третьим лицам различных
справок и документов, варьирующиеся, как правило, от 5 до 10 тыс. грн.
Правда,
большинство киевских агентств недвижимости уверяют, что их опыт
позволяет выявить мошенников еще на этапе просмотра объявлений и
предварительных переговоров с продавцом. Но в доверительных беседах
риэлторы признают, что за чистоту сделки не несут правовой
ответственности: договор купли-продажи заключается между покупателем и
продавцом, а агентство предоставляет лишь «информационные услуги». «Мы
не в состоянии проверить документы на фиктивность, поскольку без ведома
хозяина квартиры ни одна инстанция не выдаст нашему работнику
необходимую справку, — оправдываются в агентствах.
—
В редких случаях риэлторы собирают информацию неофициально, предлагая
вознаграждение работникам ЖЭКов, БТИ или Опекунского совета. Но этим
занимаются лишь единицы». Не могут гарантировать чистоту сделки и
нотариусы.
По словам руководителя одной из
крупнейших в Киеве частных нотариальных контор, они имеют право
самостоятельно перепроверить документ, направив соответствующий запрос
в орган, который его выдал. Но только в том случае, если подлинность
документа вызывает сомнение.
«Но если подделка
хорошего качества и придраться не к чему, нотариус обязан
зарегистрировать сделку. При этом он не несет ответственности в виде
лишения лицензии или судебных тяжб», — объясняет он.
Владислав
Соколовский утверждает, что в случае приобретения квартиры по
поддельным документам все проблемы ложатся на плечи покупателей: скорее
всего, суд будет руководствоваться Гражданским кодексом, согласно
положениям которого имущество должно быть возвращено его реальному
владельцу.
Горе-покупателю остается
рассчитывать лишь на удачную работу милиции, которая сможет найти
махинатора и вернуть деньги, что весьма маловероятно. Впрочем, дать
единый совет, благодаря которому можно было бы обезопасить себя от
мошенничества, эксперты затрудняются.
К примеру,
нотариусы утверждают, что в случае изначального сопровождения ими
сделки они могут проверить документы в государственных органах, хотя
при этом у покупателя возникнут дополнительные расходы: составление
договора купли-продажи будет стоить 800 грн., а регистрация договора
задатка — 1% от его суммы.
Юристы же
рекомендуют просить продавца предоставить максимальное количество
документов, удостоверяющих его личность, а также сопровождать его во
все инстанции для сбора бумаг, необходимых для оформления сделки.