инансовый кризис в столице привел к активизации квартирного мошенничества. По данным риэлторов, число желающих продать апартаменты без ведома их хозяев выросло на протяжении года как минимум в два-три раза.

А юристы и нотариусы отмечают, что уровень сфальсифицированных документов, по которым жулики пытаются реализовать чужое имущество, настолько высок, что определить подделку без запросов в соответствующие государственные органы практически невозможно. Убытки же от действий мошенников несут только покупатели.

Нынешний год ознаменовался ростом числа махинаций на рынке купли-продажи столичного жилья: по оценкам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, в январе–августе количество случаев мошенничества выросло по сравнению с прошлым годом как минимум в два-три раза.

Подтверждает это и генеральный директор агентства недвижимости «Альянс Брок» Андрей Сокур, по словам которого, если в прошлом году подобные случаи были единичными, то сейчас они приобрели массовый характер: объявления мошенников о продаже жилья составляют не менее 2–3% от общего числа предложений на вторичном рынке недвижимости Киева.

«Только за последний месяц мы предотвратили шесть случаев, когда преступники пытались реализовать квартиру по поддельным документам», — подчеркивает он.

По данным консалтинговой компании SV Development, на протяжении первых двух кварталов года в столице ежемесячно продавалось 200-250 квартир, а в третьем — 300–400 квартир в месяц. Узнать, сколько заявлений о мошенничестве в сфере недвижимости было принято столичным управлением МВД, журналисту «ДС» не удалось — за неделю правоохранители так и не смогли подготовить нужную статистику. Но, исходя из оценочных данных агентств недвижимости, можно предположить, что в июне–июле махинаторы проворачивали до 10 сделок в месяц.

Одной из главных причин увеличения числа случаев мошенничества риэлторы считают отсутствие ипотечного кредитования: ранее до 70–80% квартир приобреталось за заемные средства банков, службы безопасности которых, как правило, собирали информацию о продавце.

Кроме того, если в прошлом году большая часть риэлторов трудились в специализированных агентствах, штатные юристы которых могли проверить хотя бы часть документов, то сейчас большинство из них находятся в «свободном плавании» и не в состоянии обеспечить грамотное сопровождение сделки.

Чаще всего махинаторы стараются продать жилье во введенном в эксплуатацию, но еще не заселенном доме, где потенциальный покупатель не сможет поговорить с соседями, чтобы удостовериться в подлинности хозяина продаваемой квартиры.

Как правило, злоумышленники действуют двумя способами: собирают максимальное количество задатков, которые предоставляются владельцу недвижимости без проверки документов, после чего бесследно исчезают, либо продают жилье по поддельным документам. Причем, по словам управляющего партнера адвокатской компании «Соколовский и партнеры» Владислава Соколовского, за последнее время качество подделок заметно возросло и отличить их от оригиналов непросто даже опытному специалисту.

«К примеру, недавно мы сопровождали сделку по покупке трехкомнатной квартиры стоимостью $160 тыс. в Соломенском районе. Когда попросили продавца, помимо паспорта, который не вызывал сомнений, предоставить дополнительные документы, подтверждающие его личность, — загранпаспорт либо права на управление автомобилем — он исчез», — говорит юрист.

Похожий случай недавно произошел при реализации за $60 тыс. однокомнатной квартиры в новострое на Позняках. По словам г-на Соколовского, при проверке документов специалисты компании выяснили, что доверенность, по которой продавалось жилье, фальшивая.

Андрей Сокур рассказывает, что две недели назад работники их агентства были вынуждены пойти на крайнюю меру и вызвать в офис компании милицию. «Мы участвовали в продаже двухкомнатной квартиры стоимостью $185 тыс. в районе станции метро «Контрактовая площадь» и в ходе проверки документов обнаружили, что выданная БТИ справка-характеристика — фальшивая», — сообщил он.

Риэлторы говорят, что доступ к документам хозяев квартир мошенники чаще всего получают, арендовав жилье на длительный срок. В редких случаях утечка информации может исходить из строительной компании, БТИ и паспортных столов при ЖЭКах, в которых хранятся данные о владельце недвижимости.

Сведущие люди утверждают, что в некоторых государственных структурах даже существуют негласные расценки за предоставление третьим лицам различных справок и документов, варьирующиеся, как правило, от 5 до 10 тыс. грн. Правда, большинство киевских агентств недвижимости уверяют, что их опыт позволяет выявить мошенников еще на этапе просмотра объявлений и предварительных переговоров с продавцом.

Но в доверительных беседах риэлторы признают, что за чистоту сделки не несут правовой ответственности: договор купли-продажи заключается между покупателем и продавцом, а агентство предоставляет лишь «информационные услуги».

«Мы не в состоянии проверить документы на фиктивность, поскольку без ведома хозяина квартиры ни одна инстанция не выдаст нашему работнику необходимую справку, — оправдываются в агентствах. — В редких случаях риэлторы собирают информацию неофициально, предлагая вознаграждение работникам ЖЭКов, БТИ или Опекунского совета.

Но этим занимаются лишь единицы». Не могут гарантировать чистоту сделки и нотариусы. По словам руководителя одной из крупнейших в Киеве частных нотариальных контор, они имеют право самостоятельно перепроверить документ, направив соответствующий запрос в орган, который его выдал. Но только в том случае, если подлинность документа вызывает сомнение.

«Но если подделка хорошего качества и придраться не к чему, нотариус обязан зарегистрировать сделку. При этом он не несет ответственности в виде лишения лицензии или судебных тяжб», — объясняет он.

Владислав Соколовский утверждает, что в случае приобретения квартиры по поддельным документам все проблемы ложатся на плечи покупателей: скорее всего, суд будет руководствоваться Гражданским кодексом, согласно положениям которого имущество должно быть возвращено его реальному владельцу.

Горе-покупателю остается рассчитывать лишь на удачную работу милиции, которая сможет найти махинатора и вернуть деньги, что весьма маловероятно. Впрочем, дать единый совет, благодаря которому можно было бы обезопасить себя от мошенничества, эксперты затрудняются. К примеру, нотариусы утверждают, что в случае изначального сопровождения ими сделки они могут проверить документы в государственных органах, хотя при этом у покупателя возникнут дополнительные расходы: составление договора купли-продажи будет стоить 800 грн., а регистрация договора задатка — 1% от его суммы.

Юристы же рекомендуют просить продавца предоставить максимальное количество документов, удостоверяющих его личность, а также сопровождать его во все инстанции для сбора бумаг, необходимых для оформления сделки.