Совсем скоро, с 21 августа, очень многие сделки с недвижимостью окажутся под пристальным государственным контролем. Согласно новой редакции Закона "О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем" существенно расширился круг специалистов, обязанных докладывать "компетентным органам" о подозрительных сделках на большие суммы. Теперь, помимо банков, страховых компаний и некоторых других финучреждений, сообщать в Государственный комитет финансового мониторинга Украины (Госфинмониторинг) о крупных сделках обязаны: торговцы недвижимостью, драгоценными металлами и камнями, предметами антиквариата и искусства, а также нотариусы, адвокаты, и аудиторы.

Напомним, что ранее этот закон был принят для выполнения всех рекомендаций Международной группы по разработке финансовых мер для борьбы с отмыванием денег (ФАТФ). И именно для взаимодействия с этой организацией указом Президента Украины был создан Государственный комитет финансового мониторинга Украины. Фактически это украинская финансовая разведка. 

Основные задачи Госфинмониторинга Украины следующие:

* участие в реализации государственной политики в сфере противодействия легализации(отмыванию)доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма;

* сбор, обработка и анализ информации о финансовых операциях, подлежащих обязательному финансовому контролю, и других операциях, связанных с легализацией(отмыванием)таких доходов;

* создание единой информационной системы и ведение базы данных в сфере противодействия легализации(отмыванию)доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма;

* налаживание сотрудничества, взаимодействия и информационного обмена с органами государственной власти, компетентными органами иностранных государств и международными организациями в указанной сфере;

* обеспечение представительства Украины в установленном порядке в международных организациях по вопросам противодействия легализации(отмыванию)доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма.

Теперь именно это государственный орган будет пристально приглядывать за нашей недвижимостью.

  

-- Согласно новой редакции закона, операторы ринка недвижимости определены в качестве специальных субъектов первичного финансового мониторинга, которые с 21 августа вместе с нотариусами, адвокатами, юристами, аудиторами и другими специалистами начинают работать в новых условиях, и их деятельность будет связана также с проведение финансового мониторинга операций, которые проходят при их участии. Сразу хочу отметить, что ничего страшного для операторов рынка недвижимости, в связи с вступлением в силу закона, не произойдет. Просто юридическим и физическим лицам, которые предоставляют услуги на рынке недвижимости, которые до этого стоят на учете в налоговых органах и органах статистики, а также ряде фондов, необходимо стать на учет в еще один государственный орган, а именно в Государственный комитет финансового мониторинга Украины. Форма документации для постановки на учет уже разработана и максимально упрощена, дабы не создавать дополнительных проблем при регистрации. Существует процедура регистрации как для юридических лиц, то есть агентств недвижимости, так и для частных предпринимателей. 

 Существует три пути постановки на учет: подача документов через канцелярию Госфинмониторинга, отправка документов по почте или передача в электронном виде. Последний вариант необходим для лиц, которые уведомляют в год больше чем о четырех подозрительных операций. После регистрации необходимо назначить специального сотрудника, который и будет непосредственно проводить финансовый мониторинг проводимых операций. Законом определено, что для юридических лиц это один из руководителей компании, а в случае если это частный предприниматель, то он единолично осуществляет эти действия. Данный сотрудник должен пройти обязательное обучение в учебном центре Госфинмониторинга и получить специальный сертификат, дающий ему право проводить финансовый мониторинг операций с недвижимостью. Хочу подчеркнуть, на учет в Держфинмониторинг становятся только юридические и физические лица, которые предоставляют услуги на рынке недвижимости, а не работники этих предприятий и предпринимателей. 

Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины принимала активное участие в роботе над данным законом, когда он имел статус законопроекта, благодаря чему удалось существенно изменить нормы закона, которые могли негативно отразиться не только на деятельности операторов рынка недвижимости, а и на самом рынке недвижимости. Благодаря этому, функции специального сотрудника могут исполнять и совмещать руководители предприятий или сами предприниматели, в отличии от первоначальной редакции закона, где этим специальным сотрудником должно было быть постороннее лицо, которое агентства недвижимости обязывались нанимать (например, как бухгалтера или другого специалиста) на неопределенных условиях. 

Такая норма определяла дополнительную материально – техническую нагрузку на операторов рынка недвижимости, что в условиях кризиса имело бы негативное влияние на деятельность не только операторов рынка недвижимости, а и на сам рынок недвижимости. Немаловажным достижением является то, что удалось убедить Госфинмониторинг поднять ценовую планку сделок, которые необходимо "мониторить”, до 400 тысяч гривен. Первоначально было установлено, что подвергаться мониторингу должны были все сделки на сумму от 80 тысяч гривен, или эквивалент в иностранной валюте. Эта норма могла сильно ударить по рынку недвижимости и загнать его в тень. 

Ведь под эту норму попали бы почти все сделки с недвижимостью. Комитет по статистики и аналитики Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины предоставил статистические данные, которые ведутся Ассоциацией с 2000 года, согласно которых среднестатистическая стоимость социального жилья, площадью 100 квадратных метров, составляет около 700 тысяч гривен. Но учитывая, что возможны колебания цен, Ассоциацией предложила поднять ценовую планку до 800 тысяч гривен, что, кстати, соответствует международным показателям. В частности, в Европейском союзе контролируются сделки свыше 100 тысяч евро, а в России свыше 3 миллионов рублей, эквивалентном 100 тысяч долларов США. К сожалению, это предложение не было учтено в полном объеме. Тем не менее, все-таки удалось добиться существенного повышения ценовой планки до 400 тысяч гривен. Хочу акцентировать внимание на том, что, сделки свыше 400 тысяч гривен подвергаются мониторингу только при условии наличия подозрений у операторов ринка недвижимости, основанного на определенных критериях. На мой взгляд, такая низкая ценовая граница создаст еще один дополнительный фильтр на рынке недвижимости и, возможно, будет способствовать недополучению отчислений в бюджет по операциям с недвижимостью. 

Здесь злую шутку может сыграть специфика ментальности наших граждан, которые будут использовать любую возможность пригнуться под установленную планку, с целью не попасть в поле зрения нашего Государства, что в свою очередь, повлечет сокращение налоговых отчислений от сделок с недвижимостью. Но, Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины продолжит работу в этом направлении, и, я думаю, что наши предложения по поднятию планки финансового мониторинга операций с недвижимостью все – таки будут услышаны. Также удалось убедить Госфинмониторинг в том, что под финансовый мониторинг должны попадают только сделки купли-продажи недвижимости. Ранее предлагалось "мониторить” абсолютно все операции с недвижимостью, а это аренда, и обмен, и дарение, и так далее. 

-- А риэлтор обязан сообщать государству об абсолютно всех сделках стоимостью свыше 400 тысяч гривен? 

 -- Согласно закону, уведомляются только операции по купле – продаже недвижимости, стоимостью свыше 400 тысяч гривен, которые вызывают подозрение. К примеру, если продается или покупается квартира за 500 тысяч гривен, но все документы у вас в порядке, оформление проходит на законных основаниях, не используются какие - либо сомнительные схемы расчета, то Госфинмониторинг уведомляться не будет. Оператор рынка недвижимости не имеет обязательств об автоматическом уведомлении, он должен уведомлять только о сделках, вызывающих подозрение. 

 -- А по каким признакам риэлтор может определить, что эта сделка подозрительная? 

 -- На сегодняшний день уже разработан Госфинмониторингом проект нормативного документа, определяющий перечень критериев подозрения. Эти критерии также определены рекомендациями FATF – ФАТФ (специального органа по разработке финансовых мероприятий по борьбе с отмыванием доходов). Наиболее важным критерием подозрения является занижение рыночной стоимости объектов недвижимости. То есть, в случае попытки продавца или покупателя необоснованно занизить стоимость своей квартиры операторы ринка недвижимости, впрочем, как и нотариусы, обязаны уведомить об этом Госфинмониторинг. 

 -- Но ведь существует огромное количество факторов влияющих на цену, и в одной многоэтажке может быть две похожих по площади квартиры, стоимость которых существенно отличается. Не получится ли, что под подозрение попадут вполне законопослушные покупатели? 

 -- Чтобы избежать подобных проблем я бы рекомендовала продавцам и покупателям недвижимости заказать соответствующим специалистам независимую оценку объекта купли - продажи. Тогда можно будет доказать обоснованность стоимости этого объекта недвижимости. Хотя, в нынешних условиях рынка недвижимости, когда реальных сделок очень мало, очень сложно провести объективную оценку. Ведь она строится на сравнении идентичных объектов, причем не по заявленной цене, а по реальной цене продажи. Кроме того, сейчас не редко квартиры продаются по принципу "сколько дадут". Это еще один фактор, подтверждающий наши расчеты, что следить нужно за сделками свыше 800 тысяч гривен. 

 -- Но готовы ли риэлторы работать в новых условиях? Знают ли они о своих обязанностях? 

 -- Чтобы проинформировать всех операторов и участников рынка недвижимости об особенностях работы после 21 августа, Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины совместно с Госфинмонитоингом уже сейчас проводит специальные круглые столы во всех регионах Украины. Кстати, после вступления в силу закона, именно Госфинмонитоинг становится государственным регулятором финансовых услуг на рынке недвижимости, что неотъемлемо связано с операциями с недвижимым имуществом . До этого деятельность операторов рынка недвижимости государство фактически никак не регулировало. А многострадальный закон о риэлторской деятельности так и не был принят. 

 -- Как повлияет такое нововведение на рынок недвижимости? 

 -- Начнем с того, что теперь все юридические и физические лица, оказывающие услуги на рынке недвижимости, должны быть зарегистрированы в Госфинмониторинге. Это значит, что они будут контролироваться государством. Тот, кто не зарегистрируется, и будет проводить свою деятельность на рынке недвижимости - будет вне закона. Это приведет к тому, что количество операторов рынка недвижимости существенно сократится, и на рынке останутся только те операторы, которые действительно работают, а те предприятия, которые обозначили операции с недвижимостью видом деятельности "для общего развития’ вынуждены будут его убрать в своих уставных и регистрационных документах. Поэтому, на рынке недвижимости останутся только те, кто действительно работают в этой сфере деятельности и собираются работать, не смотря ни на что, имеют большой опыт, и незапятнанную репутацию. Ведь не секрет, что сегодня есть огромное количество фирм, среди видов деятельности которых, значатся операции с недвижимостью, даже если они никогда этим не занимались. Теперь им придется либо убрать этот вид деятельности из своих разрешительных документов, либо регистрироваться в Госфинмониторинге. Те же кто не выполнит эти требования, могут иметь серьезные проблемы с правоохранительными органами. Ведь по закону, контроль за его соблюдением должна проводить прокуратура, и в случае нарушения норм закона - принимать меры. 

 -- Для начала это штраф. Если же это не поможет, то деятельностью фирмы, нарушающей закон, могут заинтересоваться правоохранительные органы. 

 -- Не смотря на то, что регистрируется в Госфинмониторинге юридическое лицо, обучение проходит один из руководителей компании. 

-- А как быть если он уволится? Кто будет выполнять его обязанности? 

 -- В этом случае компания обязана назначить нового руководителя и отправить его на обучение. 

 -- Что входит в обязанности такого специального сотрудника по в агентстве недвижимости? 

 -- Отслеживание всех сделок купли-продажи, а также контроль за соблюдением требований закона всеми сотрудниками агентства. Информация обо всех сделках оп купли – продаже недвижимости, проходивших через агентство, должна теперь хранится в течении пяти лет. Этот сотрудник должен следить, чтобы риэлторы соблюдали при своей работе критерии риска и не способствовали занижению стоимости недвижимости. Но при этом, сообщать в Госфинмониторинг этот сотрудник обязан только о сделках вызывающих подозрение. 

 -- Не получится ли, что на рынке недвижимости вновь появятся так называемые "черные маклеры", которые будут предоставлять посреднические услуги, по более низкой цене и без подачи информации в Госфинмониторинг? 

 -- В нынешних условиях, когда рынок недвижимости "лежит", для таких псевдориэлторов вряд ли найдется работа. Кроме того, люди должны отдавать себе отчет, что доверяясь "черному маклеру" они подвергаются огромному риску. Ведь он не несет никакой ответственности. Да и избежать внимания государства все равно не удастся. Ведь все операции по переходу права собственности на недвижимость подлежат нотариальному заверению. А нотариус тоже обязан информировать Госфинмониторинг о сомнительных сделках. А если расчет проводится через банк, то и банкиры обязаны информировать государство. То есть существует несколько уровней, на которых будет контролироваться сделка. 

 -- Обязан ли риэлтор сообщать клиенту о том, что сделка с его квартирой по определенным критериям может относиться к подозрительным? 

 -- Нет. Более того, риэлтор несет ответственность за разглашение этой информации.