Правительство собирается ввести пошлину за регистрацию прав собственности на недвижимость

Нынешний год станет последним, когда покупатель жилья или наследник регистрирует свою собственность и право на нее в одном месте, в Бюро технической инвентаризации. Уже с 1 января 2012 года регистрацией прав собственности в едином реестре будет новый государственный орган подчиненный Министерству юстиции Украины. А недавно Кабинет министров Украины одобрил еще и проект закона, предусматривающий введение государственной пошлины за проведение госрегистрации прав на недвижимое имущество. Напомню, что аренда офиса от собственника регистрируется уже с прошлой осени.

Министр отметил, что целью взимания госпошлины является покрытие затрат государства на регистрацию имущества. Ведь согласно принятому в прошлом году закону "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений", с 1 января 2012 году в Украине будет внедрена новая система сбора и хранения информации о недвижимости и ее владельцах в еще несуществующем едином реестре. При этом должна быть создана новая система органов этой регистрации.

Однако, многие специалисты утверждают, что реформа в системе регистрации может может привести к хаосу на рынке недвижимости и появлению массовых афер с квартирами. Кроме того, уже сейчас у людей возникают сложности с получением доступа к информации о недвижимости, а при этом государственные органы напротив получают все больше полномочий и возможностей лишать людей их имущества.

О накопившихся проблемах и рисках рассказал директор Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрий Павленко.

-- Сейчас люди активно обсуждают законодательные изменения упрощающие процедуру выселения людей из квартир по судебным решениям.

-- В связи с изменением законодательства прямой доступ к информации из госреестра получила Государственная исполнительная служба (ГИС), входящая в структуру Министерства юстиции Украины. Но тут возникли сложности. БТИ платит за доступ к данным "Информационого центра" и за обучение соответствующих специалистов. А для ГИС эта информация должна предоставляться бесплатно.

-- Сейчас покупатель жилья или арендатор может получить информацию о праве собственности на определенный объект недвижимости?

-- Покупатель может получить информацию по запросу собственника жилья. А вот с арендаторами сейчас серьезная проблема. Приказом Министерства юстиции были внесены изменения в некоторые нормативные акты и во Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, согласно которым с 1 октября 2010 года БТИ обязали регистрировать права пользования объектами недвижимого имущества. То есть фактически должны регистрироваться все договора аренды. Однако процедура утвержденная Минюстом противоречивая, непродуманная и несет много рисков для собственников недвижимости. В приказе Минюста и в разъяснениях к нему нет четкого перечня документов на основании которых проводится регистрация, не ясно какие права пользования подлежат регистрации , не предусмотрена процедура снятия с регистрации. При этом арендатор не может получить полную информацию об объекте недвижимости и правах на него.

-- А кто и какую информации может получить?

-- Есть три вида получаемых данных. Первый вид это общая информация о собственности. Получить выдержку из реестра с этими данными может собственник или уполномоченное им лицо, а также наследник при оформлении наследства. Второй вид, это полная и подробная информация о праве собственности. В связи с изменением законодательства прямой доступ к информации из госреестра получила Государственная исполнительная служба (ГИС), входящая в структуру Министерства юстиции Украины. И третий вид -- краткая информационная справка выдаваемая на запрос органов государственной власти и местного самоуправления.

-- Осталось всего девять месяцев до перехода полномочий по регистрации прав собственности от БТИ новому органу при Минюсте. Вы уже передаете им имеющуюся у вас информацию?

-- Времени осталось мало но никакой информации мы пока не передаем. Во-первых до сих пор не ясно что именно нужно передавать. До недавнего времени вся информация об объекте недвижимости, включая данные о собственниках, хранилась в едином инвентарном деле, являющемся собственностью БТИ. С октября 2010 года, после внесения Минюстом изменений во Временное положение, появилось такое понятие как регистрационное дело. Фактически, с 1 октября БТИ должны вести два дела -- инвентарное и регистрационное. В дальнейшем мы обязаны будем передать Минюсту только регистрационные дела. Но тогда получается, что в единый реестр попадет информация только о тех объектах которые сменили собственника после 1 октября 2010 года. А таких дел очень мало. Кроме того, есть много квартир и домов которые зарегистрированы только на бумажных носителях и в существующем электронном реестре о них вообще нет информации. Как, в каком объеме, и на каком основании БТИ должны передавать информацию с бумажных носителей неизвестно.

Кстати, представители Минюста сначала заявляли, что им вообще не нужны бумажные архивы. Но со временем они поняли, без бумажных архивов появляется возможность делать двойную, тройную регистрацию объекта на посторонних людей. Это серьезная проблема которая может иметь очень серьезные негативные последствия для миллионов людей.

-- Государство пытается как-то исправить ситуацию?

-- Каких-то конструктивных решений мы не видим. В то же время сейчас рассматривается проект законодательных изменений, предлагающий возложить на нотариусов функцию выдачи выдержек из реестра. Но при этом нотариус не будет нести никакой ответственности за достоверность предоставленной информации, а только за точность ее передачи. Сейчас, выдавая выписку из реестра, на этом документе обязательно ставятся подписи регистратора, начальника БТИ и печать. Таким образом подтверждается полное соответствие данных, так как выдаче документа предшествует техническая инвентаризация объекта, а подписавшие выписку должностные лица несут ответственность за достоверность информации. Естественно, что нотариус не сможет удостовериться, что информация о квартире в реестре полностью соответствует действительности. Да это и не входит в его обязанности.

А ведь с 1 января электронный реестр будут наполнять люди не имеющие ни опыта работы, ни возможности сверить информацию с технической документацией.

-- Представим ситуацию, когда человек решил продать свою квартиру. Он является собственником с момента массовой бесплатной приватизации жилья. Не получится ли, что придя к нотариусу окажется, что информации о данной квартире в реестре просто нет? А ведь без выписки из реестра распорядиться своим имуществом собственник не может. И как быть в этом случае?

-- Такие ситуации обязательно будут возникать. Кроме того, есть еще немало подводных камней. Например, за годы независимости многие улицы сменили название или изменилась нумерация домов. Выходит, что в старых правоустанавливающих документах, по которым объект был зарегистрирован много лет назад, указан один адрес, а сейчас это совсем другой адрес. И если собственник подаст документы для внесения данных в электронный реестр, а регистратор просто автоматически перенесет информацию с бумажного носителя в электронный, то в дальнейшем возникнет масса проблем при попытке продать, подарить или передать по наследству квартиру либо частный дом. Да и у нового органа регистрации возникнет масса проблем которые не так-то просто решить в одночасье.

-- Выходит, что людям желающим обезопасить себя и избежать проблем в дальнейшем, нужно будет самостоятельно обращаться к регистратору для внесения данных в электронный реестр?

-- Это не только вопрос безопасности. Любой человек желающий распорядится своей недвижимостью обязан будет получить выписку из единого реестра. А если информации об объекте в реестре не будет, то собственнику придется идти в орган регистрации, платить деньги, доказывать свое право собственности и вносить данные в базу. Кроме того, до сих пор не ясно, на основании каких документов будет вноситься информация и насколько данные в новом реестре будут достоверными.

Также хочу отметить, один важный юридический нюанс, которым вводится подмена существующих понятий. Сегодня люди регистрируют свое право собственности, и здесь все четко и понятно. А с 2012 года, согласно законодательным изменениям будет регистрироваться правоустанавливающий акт, то есть документ, бумажка. Это серьезная угроза для собственников, так как мы все прекрасно понимаем какова в нашей стране ценность "бумажки" и как ее можно получить при наличии денег. Если государство сейчас не наведет порядок, не исправит ошибки и не защитит интересы миллионов собственников недвижимости то со следующего может начаться полный хаос.

Нечто подобное уже происходит в сфере земельных отношений. Сейчас в Украине зафиксированы тысячи случаев когда на один и тот же участок выдается два, три, а то и больше актов на право собственности на землю.

И самое главное, не зная на практике всех нюансов регистрации прав собственности на недвижимость, Минюст внес в уже принятый закон норму, согласно которой регистрация происходит по принципу очередности. То есть, Иванов обратился в орган регистрации в 9.00 и его заявление зарегистрировали. В 9.05 с таким же заявлением и всеми необходимыми документами приходит Петров и ему уже будет отказано в регистрации.

-- Но ведь это превосходная почва для махинаций с недвижимостью!

-- Конечно. Аферистам будет достаточно разработать схему по которой их человек с поддельными документами первым оказывается в органе регистрации. При этом покупатель, который заплатил огромные деньги может остаться ни с чем или продавец может не получив плату остаться без жилья.

-- А как происходит регистрация права собственности на недвижимость сейчас?

-- Покупатель сдает документы на регистрацию в БТИ. Затем 30 дней отводится на инвентаризацию объекта недвижимости, еще 14 дней дается на процедуру регистрации права собственности. Таким образом есть 44 дня в течении которых регистрация может быть остановлена. Хочу отметить, что по действующему порядку, если в течении этого времени в БТИ обращается еще один человек с заявлением на регистрацию этого же дома или квартиры, процесс регистрации останавливается и оба претендента отправляются в суд. Этот механизм тоже не идеален, так как в нашей стране можно получить прямо противоположные решения в разных судах, но как минимум есть возможность защитить добросовестного покупателя или обманутого собственника от аферистов. С 2012 года этот механизм может исчезнуть, если не будут внесены изменения в законодательство.

-- Увеличиться ли стоимость получения информации из единого реестра?

-- Конечно. В данный момент бланк выписки из реестра стоит 72 гривни 50 копеек. Эти деньги получают не БТИ, выдающий выписки, а Информационный центр обслуживающий реестр. В конце марта Минюст уже утвердил стоимость услуг которые будут действовать с 2012 года, после передачи всех функций новом подразделению министерства. За бланк придется платить 120 гривен. Кроме того, люди вынужденные вносить или переносить информацию о своем праве собственности в новый единый реестр обязаны будут заплатить 60 гривен.

Хочу отметить, что если парламент примет поданный Минюстом закон о о введении пошлины за государственную регистрацию прав собственности, то людям придется вносить еще дополнительно и этот платеж.

-- А где людям искать эти новые государственные органы регистрации прав?

-- Пока это неизвестно. Минюст обратился к местным властям с просьбой выделить помещения, но пока этот вопрос только решается, да и кадровые структуры этих организаций еще не созданы.

-- В России тоже пытались изменить систему регистрации недвижимости. К чему это привело?

-- в России ситуация очень сложная. В 2000 году там разделили функции госрегистрации и инвентаризации, как это пытаться сейчас у нас. Уже к 2002 году российские власти поняли, что их реформа привела к полному хаосу на рынке недвижимости и попытались вернуть старую систему. Но сделать это оказалось ни так-то просто так как большинство специалистов были уволены, да и технически это было сделать сложно. Процесс восстановления целостной системы регистрации и инвентаризации длился до 2004 года. В результате вмешался Европейский банк реконструкции и развития и выделил государству кредит на финансирование процедуры создания единого органа регистрации и инвентаризации недвижимости. Сейчас ситуация нормализовалась, но за годы хаоса тысячи людей потеряли свои квартиры и столкнулись с массой проблем.

Чтобы не допустить подобного бардака в Украине, необходимо принят четкий и понятный закон регулирующий процесс инвентаризации и регистрации. У нас же сейчас полная неразбериха.